Kasutusluba
Valmis hoone seaduslik kasutuselevõtmine – dokumentatsioon, kohapealne kontroll ja loa väljastus omavalitsuselt.
Hoone valmib, ees seisab veel üks oluline samm – hoone või ehitise kasutusluba või -teatis. Paljud hoone omanikud avastavad lõpufaasis puuduliku ehitusdokumentatsiooni, tegemata ehitusjärgsed või ehitusaegsed mõõdistused, või on ehitatud ehitusloa projektist erinevalt. Ülalnimetatud probleemid võivad muuta lihtsa 30-päevase protsessi mitme kuu pikkuseks pingutuseks. Meie aitame vältida kasutusloa väljastamise pikka ooteaega, kuna teame mida vaja ja kuidas vajalikud dokumendid saab, teie hoone saab ametliku heakskiidu sujuvalt ja õigeaegselt.
Mis on kasutusluba ja miks see on vajalik?
Kasutusluba on omavalitsuse ja Päästeameti kinnitus, et teie hoone või rajatis vastab kõikidele ehitus- ja ohutusnõuetele ning on ehitatud vastavalt ehitusseadustikule. Kasutusluba annab õiguse kasutada hoonet kavandatud otstarbel – elamiseks, äriliseks tegevuseks või muuks.
Ilma kasutusloa või kasutusteatiseta:
- Ei tohiks hoones elada ega seda kasutada
- On raske kinnisvara müüa või notariaalselt vormistada
- Pank ei väljasta kinnisvara ostuks laenu või seatakse ebamõistlikult suured intressid
- Kindlustusselts võib keelduda kindlustamise lepingust
- Omavalitsus võib kasutusloata hoone kasutamise eest trahvida eraisikut 6400 euroga, äriühingut 64000 euroga.
Kasutusluba nõutakse tavaliselt:
- Uutele elu- või ärihoonetele
- Olulise rekonstrueerimise korral
- Hoone kasutusotstarbe muutmisel
- Ehitise laiendamisel üle 33%
- Vana hoone ostu- või müügi tehinguga
- Vastavalt Ehitusseadustiku Lisas 2
Kasutusteatisest võib piisata:
- Väiksemate ehitiste puhul
- Lihtsamate renoveerimistööde korral
- Ehitise laiendamisel alla 33%
- Kui Ehitusseadustik seda lubab
Kasutusloa või -teatise vajaduse määrab Ehitusseadustiku Lisa 2. Selles on täpselt välja toodud, millised ehitised vajavad kasutusluba ja millised võivad piirduda kasutusteatisega.
Kui oled ebakindel, kas Sinu ehitis vajab luba või piisab teatisest, võta meiega ühendust – anname tasuta esmase hinnangu.
Kuidas me Sind aitame? Meie kasutusloa teenus.
Kasutusloa taotlemine ei ole lihtsalt dokumentide esitamine. See on protsess, mis nõuab täpsust, kogemust ja head ülevaadet kehtivatest seadustest ja nõuetest.
Kui kasutad meie omanikujärelevalvet:
Kui oled tellinud meie omanikujärelevalve teenuse, siis ehituse alustamise teatisest alates tagame kõigi vajalike dokumentide olemasolu kasutusloa taotluse esitamiseks. See tähendab:
Ehitustööde päevikud korrektselt täidetud ja pädevate isikute poolt allkirjastatud
Kaetud tööde aktid korrektselt koostatud ja pädevate isikute poolt allkirjastatud
Ehitusmaterjalide vastavustunnistused on olemas
Geodeetilised kontrollmõõdistused on tellitud õigel ajal
Ehitusaegsed uuringud, katseprotokollid on olemas
Vajalikud eriosade projektid või teostusjoonised on olemas
Hoone on elektriohutu, olemas on elektriaudit
Gaasipaigaldised on ohutud ja auditeeritud
Hoones on toimiv ja tasakaalus ventilatsioonisüsteem, mida kinnitab protokoll
Tarbevesi on puhas ja terviseameti heakskiidu saanud
Hoone on tuleohutu
Hoones asuvad liftid on ehitatud nõuetekohaselt ja on tehniliselt kontrollitud
Tulemus: kasutusloa taotlemine on kiire ja sujuv, sest kõik vajalik on juba ette valmistatud.
Kui omanikujärelevalvet ei kasutatud või puuduvad vajalikud pädevused ehitamiseks:
Kui ehitamise ajal ei olnud omanikujärelevalvet või ehitas pädevuseta isik või ettevõte, kogume kokku või koostame tagantjärele kõik vajalikud dokumendid:
Kontrollime olemasolevat dokumentatsiooni
Täiendame puuduvaid dokumente
Koostame vajalikud aktid ja tõendid
Korraldame audited ja kontrollid
Võtame ühendust ehitajate ja alltöövõtjatega dokumentide saamiseks
Vajadusel koostame ehitise auditi
See võtab rohkem aega ja võib olla kulukam, kuid tagab lõppkokkuvõttes tulemuseks kasutusloa.
Kasutusloa saamise eelduseks on ehitusloa projektijärgne ehitamine. See on kõige tähtsam punkt, mida omavalitsus kontrollib.
Mis juhtub, kui ehitatud on projektist erinevalt?
Kui ehitamise käigus on muudetud näiteks:
Fassaadi ilmet oluliselt (värvid, materjalid, akende suurused, arhitektuur)
Ruumide paigutust või suurust
Konstruktsioone ja kandvaid seinu
Katuse kallet või kuju
Terrasside või tänavakivi ala
Lisatud fassaadile jahutus või kütmise agregaate
…siis on kasutusloa saamiseks vajalik koostada muudatus- või ehitusprojekt.
Muudatus- või ehitusprojekt tuleb esitada omavalitsusele kinnitamiseks kasutusloa taotlemise ajal. Ilma selleta kasutusluba ei väljastata.
Meie aitame hinnata, kas muudatused on olulised ning vajadusel korraldame projektide koostamise ja kinnitamise.
Millised auditid ja kontrollid on vajalikud?
Sõltuvalt hoone tüübist, suurusest ja tehnilisest keerukusest nõutakse erinevaid auditeid ja kontrolle. Need peavad kinnitama, et hoone on ohutu ja tehnosüsteemid töötavad korrektselt.
Levinumad vajalikud auditid:
Ventilatsioonisüsteemi pass
Kontrollib õhuvahetust, -tasakaalu ja -müra
Elektrisüsteemide audit ja mõõtmised
Kinnitab elektripaigaldiste ohutust
Küttesüsteemi kontroll
Veendub süsteemi töökindluses
Hoone alarõhutest ja termograafia
Kinnitab vastavust energiamärgisele
Geodeetiline kontrollmõõdistus
Kinnitab hoone asukoha ja mõõtude vastavust
Ehitise audit
Kui puudub ehitusprojekt, ehitustööde päevikud ja kaetud tööde aktid
Meie korraldame ja koordineerime kõik vajalikud auditid ja ekspertiisid koostööpartnerite kaudu, kes on akrediteeritud ja kogenud.
Kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid – kontrollnimekiri.
Kasutusloa taotlus nõuab põhjalikku dokumentatsiooni. Täpne nimekiri on toodud Vabariigi Valitsuse määruses, kuid põhiline kontrollnimekiri sisaldab:
Kohustuslikud dokumendid:
Ehitustööde päevikud, korrektselt täidetud ja pädevate isikute poolt allkirjastatud.
Kaetud tööde aktid, korrektselt koostatud ja pädevate isikute poolt allkirjastatud.
Ehitusmaterjalide vastavustunnistused.
Geodeetilised kontrollmõõdistused, mahamärkimise akt ja ehitusjärgne.
ehitusjärgne mis? mingi sõna on puudu siit
Ehitusaegsed uuringud, vundamendi aluspinnase kandvus, alarõhutest, termograafia.
Eriosade projektid ja teostusjoonised.
Elektriaudit.
Gaasipaigaldiste audit.
Ventilatsiooni pass.
Tarbevee mikrobioloogia ja keemiline analüüs.
Tuleohutuse dokumendid.
Lifti kontrollakt.
Muudatusprojekt (kui ehitati projektist erinevalt).
Vajalikud fotod.
Võimalikud lisadokumendid:
Raieluba (kui raiuti puid).
Kaevetööluba (kui kaevatakse kinnistust väljaspool, näiteks vesi, kanal, elekter, gaas, side).
Asendusistutuse kinnitused.
Tarbimislepingute koopiad.
Lammutusmaterjali utiliseerimise tõendid.
Keskkonnatingimuste täitmise kinnitused.
Naabrite kooskõlastused.
Tehnoseadmete müra analüüs (õhk-vesi, õhk-õhk soojuspumbad, ventilatsiooni väljavise).
Soojussaare analüüs.
Oluline: Omavalitsused võivad nõuda täiendavaid dokumente sõltuvalt projekti asukohast ja iseloomust. Näiteks ajaloolises kesklinnas või looduskaitse alal võivad olla täiendavad nõuded.
Meie teame täpselt, mida Sinu projekt vajab ja kontrollime enne esitamist kõik üle.
Kasutusloa hind ja teenuse maksumus.
Lihtsa hoone kasutusloa teenuse maksumus algab 400 eurost, kui kõik dokumendid on olemas ja korrektselt vormistatud, ehitis vastab täielikult ehitusloale ning puuduvad muudatused või täiendavad probleemid.
Mis on hinnas:
Esmane konsultatsioon ja olemasoleva ehitusdokumentatsiooni kontroll
Puuduvate dokumentide kogumine või koostamine
Ehitusloa projektijärgse ehitamise kontrollimine
Auditid
Taotluse vormistamine ja esitamine omavalitsusele
Suhtlus ametiasutustega
Märkuste lahendamine
Kasutusloa protsessi jälgimine ja raporteerimine loa väljastamiseni
Täpse hinnapakkumise saamiseks võta meiega ühendust – hindame olukorda ja teeme konkreetse pakkumise.
Tüüpilised vead ja probleemid kasutusloa taotlemisel.
Oleme näinud kümneid erinevaid vigu, mis põhjustavad viivitusi ja lisakulutusi. Siin on levinumad:
Ehitustööde päevik on täitmata või puudulik
Paljud ehitajad ei täida ehitustööde päevikuid korrektselt või ei tee seda üldse. See dokument on aga kohustuslik ja peab sisaldama kõiki olulisi töid ja muudatusi.
Kaetud tööde aktid puuduvad
Kanalisatsioon, vesi, kaablid, soojustus, tuuletõke, aurutõke, aluskate, betooni armeering, hüdroisolatsioonid – kui need osad on konstruktsioonide sisse ehitatud, peab olema kaetud tööde akt. Kaetud tööde aktideta ei saa kasutusluba.
Geodeetiline kontrollmõõdistus näitab ehitusloa saanud lahendusest erinevalt
Hoone on ehitatud teise asukohta, erineva kõrguse või suurusega. See on probleem ja nõuab lahendust.
Fassaadi või konstruktsioone on muudetud
Projekti järgi pidi olema hall krohv, kuid ehitati punastest tellistest. Aknad pidid olema 1,2x1,5 m, kuid ehitati 1,5x2,0 m. Sellistel juhtudel on vaja muudatusprojekti.
Haljastus ja keskkonnatingimused on täitmata
Puudub nõutud haljastuse maht, raiutud puud ei ole asendatud, sadevesi suunatakse tänavale.
Materjalide vastavustunnistused puuduvad
Kasutatud materjalid peavad olema tõendatud. Kui vastavustunnistusi pole, tuleb ehitamist uurida ja hankida ned tagantjärele.
Meie kontrollime kõik need punktid enne taotluse esitamist ja aitame probleeme ennetada või lahendada, mis kiirendab kasutusloa saamise protsessi.
Ebaseadusliku ehitise seadustamine – kui ehitati ilma loata.
Kui Sinu hoone või osa sellest on ehitatud ilma nõutava ehitusloata, on võimalik ehitise seadustamine. See on keeruline protsess, kuid mitte võimatu.
Ehitiste seadustamine
See on põhimõtteliselt sama, mis kasutusloa taotlemine ja selle dokumendid, väikeste erisuste ja toimingutega ehitisregistris. Meie teame, mida vaja on.
Ebaseadusliku ehitise seadustamine võtab tavaliselt kauem aega kui ehitusloaga ehitamine, kuid see on ainuke viis saada ehitis legaalseks.
Oleme aidanud seadustada kümneid hooneid ja teame täpselt, kuidas protsessiga toime tulla erinevates omavalitsustes.
Korduma kippuvad küsimused kasutusloa taotluse kohta.
Kui kaua võtab kasutusloa taotlemine aega?
Kiireim stsenaarium on 30 päeva – oleme suutnud klientidele kasutusloa saada selle ajaga, kui kõik dokumendid olid olemas ja korrektselt vormistatud, omanikujärelevalve toimus kogu ehituse vältel, ehitus vastas täpselt projektile ning kõik auditid olid tehtud ja positiivsed.
Pikad protsessid, mis võivad venida kuni 10 kuuni, tekivad tavaliselt siis, kui olulised dokumendid puuduvad ning varasemad tööd on tehtud puudulikult või sootuks tegemata, mis teeb kasutusloa taotlemise kulukaks ja stressirohkeks.
Kas omanik võib ise kasutusloa taotluse koostada?
Jah, omanik võib ise kasutusloa taotluse koostada, kuid see eeldab aega, põhjalikke teadmisi seadustikest ja tehnilistest nõuetest, oskust suhelda omavalitsuse ja Päästeametiga, toimetada ehitisregistris ning koguda ja vormistada kõik vajalikud dokumendid koos usaldusväärsete koostööpartneritega.
Kui see tundub keeruline, meie aitame.
Mitu edukalt lõppenud kasutusloa taotlust olete lahendanud?
Kasutuslubadega oleme tegelenud alates 2016. aastast ning 2025. aasta seisuga oleme saanud 135 kasutusluba väga erinevatele objektidele, alates era- ja kortermajadest kuni ärihoonete, abihoonete, arendusprojektide ja ehitiste seadustamiseni, hõlmates nii lihtsaid kui ka keerukaid projekte üle Eesti.
Kas on ette tulnud kasutusloa väljastamisest keeldumisi?
Jah, on olnud juhtumeid, kus omavalitsus on keeldunud kasutusluba väljastamast, peamiselt seetõttu, et ehitis ei vastanud ehitusloale, kohustuslikud auditid puudusid või olid negatiivsed, keskkonnatingimused ja dokumenteerimine olid puudulikud või ehitis ei olnud tuleohutu, mistõttu ongi meie eesmärk ennetada selliseid olukordi ja tagada nõuete täitmine enne taotluse esitamist.
Kas kasutusluba on vajalik kinnisvara müügiks?
Jah, kui hoone või korter nõuab kasutusluba, siis ilma selleta:
- Ei saa tehingut notariaalselt vormistada
- Pank ei väljasta ostjale laenu või on ebamõistlikult suured intressid
- Ostjad võivad loobuda tehingust
Ehitiste kasutusluba on eriti oluline uusarenduste puhul – ilma selleta ei saa omanikud kinnistut kasutada ega müüa.
Kas vanale majale on vaja kasutusluba?
Hoonetele, mis on ehitatud enne 1995. aastat ja mille kohta on ehitisregistris korrektne kanne ning mida pole pärast seda laiendatud või rekonstrueeritud, ei ole kasutusluba vaja, ent kui maja on pärast 1995. aastat ehitatud, laiendatud või rekonstrueeritud, on kasutusluba kohustuslik.
Vanale majale kasutusloa taotlemine võib olla keeruline, sest algdokumente pole säilinud. Meie aitame koguda vajalikud dokumendid ja koostada puuduvad.
Mis vahe on kasutusloal ja kasutusteatisel?
Kasutusluba – ametlik luba, mille väljastab omavalitsus pärast põhjalikku kontrolli ja dokumentatsiooni esitamist. Vajalik suurematele ja keerukamatele ehitistele.
Kasutusteatis – lihtsustatud protseduur väiksemate ja lihtsamate ehitiste või tehnosüsteemide lisamise puhul.
Meie aitame kindlaks teha, kumba Sinu projekt vajab.
Võta ühendust – alusta kasutusloa protsessi õigesti.
Kasutusloa või kasutusteatise taotlemine on protsess, mis nõuab kogemust, täpsust ja head ülevaadet nõuetest. Meie 2001. aastast algav ehitustehniline kogemus ja 135 edukalt väljastatud kasutusluba annavad Sulle kindlustunde.
Ära lase projekti lõpul venida ja muutuda stressirohkeks. Võta meiega ühendust juba täna ja küsi tasuta konsultatsiooni – räägime Sinu projektist ja anname professionaalse hinnangu, kuidas edasi minna.
Järgmine samm:
Soovitame siiski perioodiliselt läbi viia ehitise auditeid ja hoolduseid, et hoone jääks ohutuks ja energiatõhusaks. Kui plaanid uut projekti, vaata meie ehitusloa või omanikujärelevalve teenust ja alusta protsessi algusest peale õigesti.
